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马光远房企资金链到危险时刻楼市将迎来洗牌

来源: 2018年09月30日

马光远:房企资金链到危险时刻 楼市将迎来洗牌

据报道,"名家专栏"

马光远房企资金链到危险时刻楼市将迎来洗牌

,中国社会科学院经济学博士马光远为您评说,杭州首现开发商破产,房地产行业将迎来真正的洗牌。

马光远:在杭州有一个叫“金星房地产”的公司申请破产,引起了大家极大的关注。事实上我们关注房地产行业这么多年,这个公司实在是一个名不见经传的非常小的房地产公司,但是这个公司的破产为什么引起大家非常大的关注呢?因为目前整个中国的宏观经济扑朔迷离,宏观政策的走向引发了大家众多猜测。? [任志强:处于负利率时代 不投资买房的是傻瓜]

外界称,这家公司的破产是本轮房地产调控以来,首家申请破产的房地产企业。房地产企业在此时破产,他肯定能够牵动市场所有的神经。根据消息,这家名为金兴的房地产公司最近几年一直动荡,四年里面大的股权9次被转让,而以前开发的一些热销的楼盘,也因为负债问题被法院查封。他的母公司——浙江中江控股也已申请破产。截止到今年1月4日,他的母公司债务就达到2.8亿元。

我想,这么一个公司的破产,究竟是房地产行业的特殊个案,还是即将被推倒的第一张多米诺骨牌,未来有没有可能引发大规模的房地产企业的破产潮或者兼并潮,如果一旦真的出现破产潮的话,那么对于未来的中国房地产市场的发展和房地产调控又将产生一些什么样的影响,大家对这些问题都非常关注。

但是,不管金兴房地产申请破产的主要原因是什么,从目前中国整个房地产市场的情况来看,确定房地产企业命运的,可能有三大因素:第一是居高不下的存货怎么样进行消化;第二是资金链如何缓解;第三是房地产调控政策究竟将何去何从。

从最近公布的上市房地产公司2011年的年报来看,目前房地产公司的资金链和存货已经到了非常危险的时刻,存货最大的保利地产(600048)存货达到了1521亿,存货加大意味着房地产企业需要的直接压力、直接成本加大。另外,从负债和资金链的情况看,目前有87家房企累计负债已经超过了一万亿,而且债务增长的速度非常快,以万科为例,万科去年的负债增长了41.8%,有两家房地产企业的负债超过了千亿,一个是万科,一个是保利,再加上去年由于房地产开发贷款等等的严格控制,逼得很多房地产开发企业通过信托的方式进行融资,信托融资到去年年底的时候达到了6882亿。一方面库存加大,另一方面负债也同时加大,再加上看不到政策松动的迹象,库存和资金链的压力已经让开发商到了一个忍受的极点。

在这种情况下,从去年开始,整个资本投资房地产的热情已经明显下降,去年有16家主业不是房地产的上市公司,已经开始宣布要退出房地产,从今年一季度的情况来看,房地产行业股权交易的项目也是明显上涨,比如一季度成交了38种,成交总额是102亿,双双创了新高。有人预测说,今年鉴于这么一个严重的状况,房地产企业股权交易的总额可能会达到三千亿以上,这是一个非常吓人的数字。

所以我们看到这么一个破产的案件,引发的是我们对房地产企业未来命运的考虑,这个命运有些人想可能会出现一个倒闭潮和破产潮,有些人说在库存和资金双重的压力下,房地产企业一方面可能会告别暴利,实现自己的一个转型,回归到正常利润空间。也就是说,目前很多压力对于房地产企业不是一个坏事,而是一个好事。因为对一个行业来讲,如果没有一个大的洗牌,如果没有一个大的整合,如果不让一些竞争力弱的企业退出市场,对于房地产企业来讲,要真正实现转型是非常困难的。

现在,我们还不能就此判断说金星地产的破产会引发一系列的破产潮,如果房地产企业能够顺应形势,加大降价的幅度,加大促销的力度,加大库存的盘活,我想对于舒缓整个资金链应该是有好处的,也对整个房地产企业的转型是有好处的。

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