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中海地产高利润模式遭质疑央企巨子面临隐忧

来源: 2018年08月01日

中海地产高利润模式遭质疑 央企巨子面临隐忧

3月11日,一群业主手握签名册,聚集在中海金沙馨园限价房项目,举行签名维权活动,质疑中海对送检的安信地板公示的合格报告。

祸不单行,仅仅在一个月前,就有媒体对中海金沙馨园一系列的房屋质量问题进行曝光,而此盘更是从2009年其就一直遭到业主投诉。

作为与万科并驾齐驱的两大房地产龙头,中海地产向来以高毛利率笑傲国内所有房地产企业。但与此同时,近年来中海却频繁曝出质量危机。精耕细作的开发模式与强大的成本控制能力,曾经是中海地产称霸武林的”核武器“,如今却成为这家央企巨子的最大隐忧?? [二三线城市轮番上调公积金贷款上限 政策倾向刚需]

“在年,中国海外在土地市场拿了不少高价地,这些项目将陆续进入市场,在如今的市场环境下,售价在走低,而成本摆在这里,中海的毛利率必然会受到影响”,陈耕表示。

以上海的长风地王为例,2009年9月,中海地产以70.06亿元击败绿城、保利等多家实力房企,拿下上海普陀区长风6B、7C地块,楼板价为22409元/平方米,成为当时的上海总价地王。有市场人士分析,由于该项目地块总价高达70.06亿元,加上建安成本、项目运营期间的费用及税金等,建成楼盘的成本价已超过3.5万元/平方米,至少卖到5万元/平方米,才有盈利空间。

但摆在眼前的事,目前整个上海5万单价以上的豪宅市场欠缺人气,中海地产或许被迫平价入市,毛利率必然受到影响。

实际上,中海也许已经感受到压力。数据显示,曾经排在自己身后的恒大地产与保利地产在2011年销售额已经超越了中海,其依赖的正是高周转型开发模式以及大量布局二三线城市。

“在未来的一个时期内,房价继续上涨几乎不可能,而前期拿下的土地成本却水涨船高,中海要保持毛利率只能通过压缩财务成本与建筑成本,在这样的情况下,中海的产品质量也许还会迎来挑战“,上述分析师表示,如果中海不能还好地解决好质量问题,对其品牌必然会造成影响,那么未来的发展将面临更大的不确定性。

高利润模式遭质疑

作为一家早已在1992年于香港上市的房地产企业,中海地产一直与万科并称为房地产领域的两大龙头,尽管万科在2010年以破千亿销售额称霸国内,但中海却是国内首家净利润突破百亿的房地产企业,高毛利率一直笑傲国内所有房地产企业。

以最近公布的2011年年报为例,中国海外()实现销售额870.9亿元港元,核心利润增长至港币130.2亿元(人民币108.1亿元),毛利率高达40%。与之相对,万科()全年实现销售金额1215.4亿元,实现净利润96.2亿元,房地产业务结算毛利率为28.79%,较中海低近十个百分点。

长期跟踪内房股的辉立证券房地产分析师陈耕向房产表示,与万科等注重周转率的企业相比,中国海外更偏重于精耕细作的开发模式,它的市场定位相对较高,且主体业务集中在长三角、珠三角以及环渤海地区等经济发达地区

中海地产高利润模式遭质疑央企巨子面临隐忧

,这些区域售价较高,所以也为中海带来高毛利率。

不仅如此,一位曾经任职于万科的业内人士告诉,中海强大的成本控制能力,一直是万科甚至众多后来者学习的目标。

“中海地产的成本控制相对严格,以营销费用来说,投入不足4%,部分项目营销费用比例更低至1%,而财务成本、建筑成本等也有严格控制,这才使得项目取得了更高的收益”,上述人士透露。

实际上,对于中海的高利润模式,连保利地产董事长宋广菊也不得不惊叹:中海的毛利率我都没有搞清楚,它的毛利率和利润水平已经超出了中国内地房地产的一般规律。

但随着近年来宏观调控力度的不断加强,中海的高利润模式日渐遭到挑战。一位不愿意透露姓名的房地产分析师告诉,目前以一线城市为主的经济发达地区基本被限购,二三线城市需求力度更大,这对于主要布局发达城市的中海势必造成影响;同时,在弱市之下,现金流比起毛利率更加重要,中海地产精耕细作的开发模式与万科的高周转率开发模式相比,有可能在调控下遇到更大的经营风险。

近年来频曝质量危机

事实上,作为中海地产在广州的唯一一个限价房项目,金沙馨园业主的投诉、维权活动自2009年第一批业主收楼至今都未曾断绝。

“我们从2010年10月份收楼,就一直受劣质变压器产生的噪音影响。因为是限价房,中海使用非广州市供电局指定的产品和采取集中电房,减低成本,业主无数次投诉中海,他们均不解决,现在我们二楼三楼十多户业主几十人天天度日如年。”中海金沙馨园A6栋二楼的一位业主便在房产论坛愤怒地表示。

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