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评论银行爆发钱荒未来中小开发商日子更难过

来源: 2018年07月17日

评论:银行爆发钱荒 未来中小开发商日子更难过

核心提示:银行银根收紧,依靠资金运转的开发商日子更加难熬,很多投资者认为房价会有所下降。

一位“改善型”的朋友,今年家中要添人进口,对上海长风区域的几个豪宅项目考察了好几个月,夫妻俩都对一套330平方米的顶楼复式心动了。这套房子不仅要耗尽他所有的现金,还必须卖掉原来的公寓,并贷上一部分款。

正准备签约的关口,上周开始爆发银行“钱荒”。不仅银行股受重创,地产股也成为重灾区,投资者认为银根收紧,以资金为生命的地产行业这次玩不转了。虽然银行承诺他的贷款不受影响,但他却不敢下手了,给我打了一个小时的,探讨房地产的拐点到底会不会很快到来,会不会像他买股票一样,一买就跌;但又怕像卖股票一样,一卖就涨。

“钱荒”的真正涵义到底是什么?

用央行的话来说,银行作为一个行业并不缺钱,只不过是把钱放错了地方。近年来银行发现,通过在银行间市场同业拆借,还有发行理财产品,只需要3%左右的年化成本就能方便快捷地获得大量资金,再用上杠杆工具,就在金融系统内空转或者投向“影子银行”系统,比如信托,就可以获得10%~30%的年化收益。而且这样的交易占用自己的资本金很少。

银行认为,只要安排好到期资金计划,循环往复,就可以“无风险”套利。但近期热钱流出和央行货币政策从紧,尤其是央行没有如银行业预期那样“放水”

评论银行爆发钱荒未来中小开发商日子更难过

,导致不少金融机构误判,没有准备好到期资金安排,出现了短暂的流动性枯竭甚至违约,进而造成市场恐慌情绪蔓延,本来资金宽裕的四大行也收紧资金,于是形成了这次“钱荒”。

短期的问题通过央行一系列手段得到了平息,股市也绝地反击。从短期看,银行只是受到一次不大不小的“警告”。从地产公司的角度来看,银行不会大规模收紧贷款,更重要的是,现在主流地产公司的资金主渠道已经去贷款化了,一二线城市的供需关系没有逆转。所以刚需们期盼的“银根紧缩——地产公司资金链断裂——抛售房产——房价大降”短期内不会出现。

但长期来看,央行和中央政府的目标是明确的,银行资金必须投向实体经济,虽然这个实体经济包括正常的房地产开发,但并不健康的地方土地财政和一些中小房地产公司将长期受到重压。从这个角度来看,对长期的房价有一定利空作用。

由于多次调控,主流地产公司趋利避害,大大降低了对银行贷款的依赖性。资金来源一是来自自身销售周转,这个渠道由于此前一年多的旺销,积累了足够的现金储备;二是国内国外两个市场发债。

但小公司和地方政府这两个渠道都不通畅,很多开始依赖信托渠道,这也与银行“钱荒”挂上了钩。被央行批评的“资金放错了地方”,这个“地方”一是金融体系内的空转;二是地方融资平台;三就是通过多道转手流向中小地产商的信托产品。

后两者的本质,就是无法通过正常贷款审核程序的“类次贷产品”,被银行和信托公司梳妆打扮,并以高利率引诱,把本应投向实体经济的资金放进了这些“错误的地方”。

地方融资平台通常都以土地增值收益为抵押,但连银行都不愿接受的抵押品,其质量可想而知。当信托等影子银行渠道被压缩,长期来看,作为土地市场垄断方的地方政府,在地价方面的议价能力会大大下降。对于习惯“小马拉大车”的中小开发商来说,日子将非常难过,要么退出市场,要么寻找独特的竞争力。

点评:从近两年市场的变化来看,房企洗牌其实已经开始,未来资金运转不灵的中小房企很有可能会被迫退出市场。

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